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小物業(yè)，大民生！ 近日 淮北市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布 關(guān)于公開征求《淮北市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見稿）》意見建議的公告 ▽
為促進(jìn)地方立法的民主化、公開化，充分了解民情、反映民意，提高立法質(zhì)量，現(xiàn)將《淮北市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見稿）》全文公布，面向社會(huì)公開征求意見，歡迎社會(huì)各界提出寶貴意見或建議，意見建議請(qǐng)于2024年1月6日前以傳真、電子郵件、信函等方式提出，并注明聯(lián)系人和聯(lián)系方式。
聯(lián)系地址：淮北市相山區(qū)淮海中路73號(hào)淮北市房產(chǎn)管理服務(wù)中心市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室；郵政編碼235000；
電子郵箱：15757386570@163.com；
聯(lián)系電話：0561-3899650；13856175003。
淮北市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 2023年12月7日
淮北市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 （征求意見稿）
第一章 總則
第一條【目的依據(jù)】 為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條【適用范圍】 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。
第三條【原則目標(biāo)】 住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循黨建引領(lǐng)、政府監(jiān)管、屬地管理、業(yè)主自治、協(xié)商共建、科技支撐的工作原則，建立健全街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)各級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同參與的治理架構(gòu)，提高住宅物業(yè)管理服務(wù)水平。
第四條【政府職責(zé)】 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將其納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，組織開展綜合執(zhí)法服務(wù)進(jìn)小區(qū)活動(dòng)，制定實(shí)施物業(yè)管理扶持政策，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題，統(tǒng)籌推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)管理各項(xiàng)工作。
第五條【主管部門職責(zé)】 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，履行下列職責(zé)：
（一）制定本市物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施；
（二）指導(dǎo)和監(jiān)督縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門開展物業(yè)服務(wù)管理的監(jiān)督管理工作；
（三）會(huì)同有關(guān)部門依法制定建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的監(jiān)督管理制度；
（四）制定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；
（五）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)管理信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統(tǒng)；
（六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，履行下列職責(zé)：
（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)法律法規(guī)、政策制度；
（二）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府政府實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)工作；
（三）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同、依法公開必須公開的各種事項(xiàng)和費(fèi)用；
（四）指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；
（五）負(fù)責(zé)管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗(yàn)、業(yè)主委員會(huì)有關(guān)材料備案工作；
（六）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，組織對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)成員開展培訓(xùn)；
（七）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第六條【有關(guān)部門職責(zé)】 市和縣（區(qū)）相關(guān)行政管理部門或者機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，做好相關(guān)行政執(zhí)法和監(jiān)管工作：
（一）發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電動(dòng)汽車充換電設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)，把物業(yè)服務(wù)信用信息納入公共信用信息目錄，會(huì)同住建部門制定守信激勵(lì)措施與失信懲戒措施；
（二）公安部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)散布謠言、故意損毀公私財(cái)物、燃放煙花爆竹、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活、制造噪聲干擾他人正常生活等違反治安管理行為，做好流動(dòng)人口監(jiān)督管理，查清從建筑物中拋擲物品責(zé)任人，協(xié)調(diào)處置重大治安事件和群體性事件,對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域安全技術(shù)防范和保安服務(wù)實(shí)施監(jiān)督管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)；
（三）城市管理部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)各類違法建設(shè)、亂張貼、違規(guī)懸掛廣告、違反生活垃圾分類管理規(guī)定投放垃圾、亂設(shè)攤點(diǎn)等行為，處罰擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)或者外立面、在外墻開門窗、開挖地下空間、搭建建筑物構(gòu)筑物、砍伐移植樹木、占用和毀壞綠地等違法行為；
（四）市場(chǎng)監(jiān)管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記注冊(cè)，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯等特種設(shè)備安全實(shí)施監(jiān)督管理，受理物業(yè)服務(wù)價(jià)格投訴舉報(bào)，依職責(zé)組織指導(dǎo)查處特種設(shè)備、物業(yè)服務(wù)價(jià)格收費(fèi)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、無照經(jīng)營(yíng)等違法違規(guī)行為；
（五）消防救援機(jī)構(gòu)依法履行對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)消防安全綜合監(jiān)管的職責(zé)，依法查處消防安全違法行為，督促相關(guān)主體落實(shí)消防安全責(zé)任，指導(dǎo)協(xié)助有關(guān)單位做好消防宣傳教育工作。
自然資源規(guī)劃、司法、財(cái)政、民政、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理、數(shù)據(jù)資源管理、人防等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)按照職責(zé)做好本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。
第七條【街道、社區(qū)職責(zé)】 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)落實(shí)屬地管理責(zé)任，配備物業(yè)管理工作人員，落實(shí)工作經(jīng)費(fèi)，協(xié)調(diào)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，并應(yīng)當(dāng)做好下列工作：
（一）組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉、換屆；
（二）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，建立業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度；
（三）參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管；
（四）指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行義務(wù)；
（五）組織召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，調(diào)處矛盾糾紛；
（六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)工作，負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理。
第八條【行業(yè)自律】 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法制定行業(yè)規(guī)范，加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，調(diào)解物業(yè)服務(wù)行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，促進(jìn)行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)、標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主組織
第九條【首次業(yè)主大會(huì)籌備組】 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)法定條件的，三個(gè)月內(nèi)未召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者十人以上業(yè)主提交的成立業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)報(bào)告之日起四十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由五至九人單數(shù)組成。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。六個(gè)月內(nèi)無法召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組織籌備工作。
第十條【首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)】 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃核準(zhǔn)總建筑面積（含地下建筑面積）每平方米零點(diǎn)三元且總額不少于三萬元，最高不超過八萬元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收備案前，一次性將籌備經(jīng)費(fèi)存入街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定銀行賬戶。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第十一條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議】 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開業(yè)主大會(huì)，且每年至少召開一次，召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主，將會(huì)議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并報(bào)物業(yè)所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或書面征求意見的形式，在業(yè)主身份確認(rèn)的前提下，業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用電子表決、電話、短信、即時(shí)通訊工具等多種表決方式，鼓勵(lì)業(yè)主采用物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)共同決定物業(yè)管理重大事項(xiàng)。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就未公示議題進(jìn)行表決。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并告知物業(yè)所在地居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能形成相關(guān)決議決定或者業(yè)主就表決結(jié)果存在重大意見分歧的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)告。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告之日起三十日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究、指導(dǎo)修改完善相關(guān)議題后，督促組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新表決。
第十二條【業(yè)主委員會(huì)制度】 實(shí)行業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告、履職評(píng)估和業(yè)主委員會(huì)成員履職承諾制度。業(yè)主委員會(huì)每年應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)述職，并向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送物業(yè)管理工作有關(guān)情況。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)履職情況進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案制度，對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議、物業(yè)服務(wù)合同簽訂等物業(yè)管理的重要事項(xiàng)如實(shí)記錄，保存期限不少于五年。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)接待制度，接受業(yè)主的咨詢、投訴和監(jiān)督。
推進(jìn)建立業(yè)主委員會(huì)換屆審計(jì)和業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。審計(jì)費(fèi)用在住宅小區(qū)公共收益中支出，無公共收益或者公共收益不足的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)助。
第十三條【業(yè)主委員會(huì)備案及開立賬戶】 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
（一）關(guān)于選舉情況的報(bào)告；
（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（三）業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果明細(xì)表、匯總表；
（四）業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；
（五）業(yè)主委員會(huì)成員和候補(bǔ)成員的姓名、職務(wù)、房屋坐落、聯(lián)系方式等基本情況。
業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，憑備案回執(zhí)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章，開立銀行賬戶，并將印章式樣和銀行賬號(hào)書面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章使用登記制度，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)保管；使用業(yè)主大會(huì)印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定；需要使用業(yè)主委員會(huì)印章的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)委員簽字同意；業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則另有規(guī)定的從其規(guī)定。
第十四條【業(yè)主委員會(huì)履職負(fù)面清單】 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，物業(yè)管理部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，拒不改正的，依法撤銷并向全體業(yè)主通告；嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以應(yīng)五分之一以上業(yè)主要求，在三個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)；涉嫌違法行為的，應(yīng)當(dāng)向相關(guān)部門報(bào)告：
（一）越權(quán)行使業(yè)主大會(huì)職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的；
（二）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過，選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（三）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過改變共有物業(yè)用途，改建、重建建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施；
（五）挪用、侵占住宅專項(xiàng)維修資金、業(yè)主公共收入的；
（六）業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的。
第十五條【業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生方式】 業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
鼓勵(lì)和支持符合條件的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員、民主黨派人士、公職人員、網(wǎng)格員、樓棟長(zhǎng)以及具有財(cái)會(huì)、管理、法律等專業(yè)知識(shí)的人員積極參選業(yè)主委員會(huì)成員。
業(yè)主委員會(huì)成員候選人，通過業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦的方式產(chǎn)生，業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格，提出候選人名單，并報(bào)送街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
業(yè)主委員會(huì)成員候選人確定后，籌備組應(yīng)當(dāng)在選舉日的十五日前將候選人的情況向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不得少于七日。
第十六條【業(yè)主委員會(huì)換屆】 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面告知換屆事宜。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主委員會(huì)按照首次業(yè)主大會(huì)籌備組的規(guī)定成立換屆工作小組，并在任期屆滿前，由換屆工作小組組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
換屆工作小組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)代表和業(yè)主代表組成，人數(shù)為五至九人單數(shù)，其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或居民委員會(huì)、村民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。換屆工作小組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。
換屆小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同決定事項(xiàng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十七條【物業(yè)管理委員會(huì)】 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)組建物業(yè)管理委員會(huì)：
（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件；
（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件，但是確有困難未成立；
（三）業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。
物業(yè)管理委員會(huì)可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等七至十一人單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于二分之一。物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)人由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。
業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，物業(yè)管理委員會(huì)停止履行職責(zé)，并在十日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理交接手續(xù)后解散。
物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推動(dòng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立，任期一般不超過三年，期滿仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。
第三章 物業(yè)服務(wù)
第十八條【承接查驗(yàn)】 新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下開展物業(yè)承接查驗(yàn)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及業(yè)主代表可以參與，并對(duì)承接查驗(yàn)結(jié)果簽字確認(rèn)。
物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管，物業(yè)交接后三十日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)檔案資料復(fù)制報(bào)送街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)按照檔案整理要求將物業(yè)承接查驗(yàn)備案資料立卷歸檔。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)終止十日前，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料，并經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和業(yè)主代表確認(rèn)。
第十九條【物業(yè)服務(wù)用房】 自然資源規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對(duì)規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。
物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門在住宅物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核實(shí)。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)相對(duì)集中安排在住宅物業(yè)管理區(qū)域中心或者出入口附近，配置在地面以上、二層以下。配置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)有獨(dú)立通道。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，具備水、電、通訊等使用功能。
第二十條【人員配備】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和管理。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在到崗之日起三日內(nèi)到項(xiàng)目所在地的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)報(bào)到，在居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的監(jiān)督、指導(dǎo)下參與社區(qū)治理工作。
第二十一條【信息公開】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公開并及時(shí)更新包括但不限于下列事項(xiàng)：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；
（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；
（三）電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、聯(lián)系方式、維修保養(yǎng)記錄以及安全運(yùn)行狀況；
（四）物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的收益的收支情況、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用使用情況；
（五）上年度物業(yè)服務(wù)合同履行、服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公開的其他事項(xiàng)。
前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)常年公告并及時(shí)更新；第四項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每半年至少公布一次；第五項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每年至少公布一次。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第二十二條【安全隱患】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)日常巡查，在消防車通道、消防設(shè)施設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)和禁止占用提醒；對(duì)人流干道、疏散通道、化糞池、電梯等重點(diǎn)部位和重要設(shè)施進(jìn)行經(jīng)常性檢查。
發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)提醒業(yè)主、物業(yè)使用人采取措施消除安全隱患；業(yè)主、物業(yè)使用人未采取措施消除安全隱患的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志，采取必要的防范措施，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
第二十三條【裝飾裝修】 業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)在開工前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂并嚴(yán)格遵守住宅裝飾裝修管理協(xié)議，并配合其進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知房屋裝飾裝修的禁止行為、垃圾堆放清運(yùn)要求、施工時(shí)間等注意事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查和監(jiān)督，及時(shí)制止違規(guī)裝飾裝修行為；對(duì)拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告有關(guān)部門，相關(guān)部門接到報(bào)告后應(yīng)當(dāng)及時(shí)登記、處理。
第二十四條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)的禁止行為】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，不得有下列行為：
（一）違反物業(yè)服務(wù)合同減少物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、增加收費(fèi)內(nèi)容；
（二）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)；
（三）許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（四）采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
（五）違反規(guī)定對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行改造；
（六）出售、泄露或者非法提供、使用業(yè)主、物業(yè)使用人信息；
（七）干擾業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開和業(yè)主委員會(huì)選舉；
（八）強(qiáng)制業(yè)主、使用人通過生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備；
（九）損壞、擅自停用公共安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備；
（十）法律、法規(guī)禁止或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則禁止的其他行為。
有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向市、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府投訴。市、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，依法作出處理并告知業(yè)主。
第二十五條【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)】 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，具體范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市發(fā)展改革部門按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素，每三年對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從次年一月一日起，按照調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按照權(quán)責(zé)對(duì)等、質(zhì)價(jià)相符的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理協(xié)會(huì)可以在住建部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下，根據(jù)本行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和成本變動(dòng)情況，定期發(fā)布各類物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及參考價(jià)格，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用原則上不得超過一年期限且不得超過合同有效期的剩余期限，不得強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第二十六條【收費(fèi)爭(zhēng)議處理】 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，可以向發(fā)展改革部門咨詢，發(fā)現(xiàn)價(jià)格違法行為的，可以向市場(chǎng)監(jiān)管部門投訴舉報(bào)。
發(fā)展改革部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)成本調(diào)查和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛調(diào)處機(jī)制，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴(kuò)大范圍收費(fèi)、不按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)等問題進(jìn)行督促整改，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范收費(fèi)行為。
第二十七條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納】 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)足額支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主逾期未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催告其限期交納；拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)調(diào)解，或者依法申請(qǐng)仲裁、提起訴訟。
第二十八條【物業(yè)服務(wù)延伸】?鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康等領(lǐng)域延伸，滿足居民多樣化多層次居住生活需求，與業(yè)主或者物業(yè)使用人依法訂立個(gè)性化服務(wù)合同，提供有償服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供個(gè)性化服務(wù)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第二十九條【老舊住宅小區(qū)】 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)制定整治改造計(jì)劃，細(xì)化確定改造內(nèi)容清單、標(biāo)準(zhǔn)和支持政策，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境和物業(yè)管理?xiàng)l件。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)居民協(xié)商確定老舊住宅小區(qū)的管理模式，指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，推動(dòng)建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)，由縣（區(qū)）人民政府承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第三十條【公共收益范圍】 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主的公共收益包括：
（一）利用配建用房、電梯轎廂、車位、車庫、公共場(chǎng)地等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；
（二）因業(yè)主的共有部分被侵占、損害或者被依法征收所得的補(bǔ)償、賠償費(fèi)用；
（三）共有資金產(chǎn)生的孳息；
（四）其他合法收入。
第三十一條【公共收益用途】 公共收益可以用于下列支出：
（一）補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（二）維修、更新、改造、增設(shè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外；
（三）業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)；
（四）第三方審核、審計(jì)、檢測(cè)所需費(fèi)用；
（五）物業(yè)服務(wù)合同或者臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約規(guī)定的其他事項(xiàng)。
專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。
未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得使用公共收益。任何單位和個(gè)人不得挪用、侵占公共收益。
第三十二條【公共收益管理】 一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)當(dāng)且只能開立一個(gè)公共收益賬戶，單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。公共收益應(yīng)當(dāng)存入以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)名義開設(shè)的專用銀行賬戶。
未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與居民委員會(huì)、村民委員會(huì)設(shè)立公共收益共管賬戶；業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)可以決定與居民委員會(huì)、村民委員會(huì)設(shè)立公共收益共管賬戶。
實(shí)行公共收益共管賬戶的，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用公共收益的程序、范圍、額度等加強(qiáng)監(jiān)督，規(guī)范公共收益使用。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)做好對(duì)公共收益共管賬戶的監(jiān)督管理。
公共收益管理單位應(yīng)妥善保管公共收益的會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等會(huì)計(jì)資料，任何單位和個(gè)人不得偽造、變?cè)?、隱匿、故意銷毀公共收益的會(huì)計(jì)資料。
公共收益管理單位可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益的收支情況進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主公布，審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支。
第三十三條【車位（庫）管理】 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。尚未出售的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、物業(yè)使用人停放車輛，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，占用共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放車輛的車位，屬于業(yè)主共有。
第三十四條【車輛停放】 在物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)按照規(guī)定停放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車，不得占用、堵塞疏散通道、消防車通道、安全出口，或者妨礙行人和其他車輛的正常通行，不得占用公共區(qū)域長(zhǎng)期停放車輛。
在物業(yè)服務(wù)區(qū)域，設(shè)置電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車充電裝置應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)規(guī)定，不得違反用電安全要求私拉電線、插座為電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車充電。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行車輛停放管理義務(wù)，加強(qiáng)巡查，引導(dǎo)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車使用人有序停放。
第三十五條【充電場(chǎng)所和設(shè)施】 住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要設(shè)置電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車的停車場(chǎng)所和充電設(shè)施。
新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配建電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車的停車場(chǎng)所和充電設(shè)施。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，利用公共停車位建設(shè)相對(duì)集中的公共充電基礎(chǔ)設(shè)施并提供充電服務(wù)。業(yè)主安裝充電基礎(chǔ)設(shè)施時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合業(yè)主或者其委托的施工單位，提供相關(guān)圖紙和資料，配合并協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)勘查、施工。
第三十六條【維修資金交存和轉(zhuǎn)讓】?業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理商品房交付手續(xù)前，一次性足額交納專項(xiàng)維修資金，未交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。建設(shè)單位自持、出租住房需要交納專項(xiàng)維修資金的，住房專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位交納。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)、辦理轉(zhuǎn)移登記后，轉(zhuǎn)讓物業(yè)的專項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無權(quán)要求返還；因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的，專項(xiàng)維修資金余額歸業(yè)主所有。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記、轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)專項(xiàng)維修資金交存情況。
第三十七條【維修資金續(xù)籌、補(bǔ)建】 業(yè)主的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金賬戶余額低于首次交存的百分之三十或者未建立賬戶的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織續(xù)交、補(bǔ)建；續(xù)交、補(bǔ)建方式、金額等具體事項(xiàng)由管理規(guī)約約定或者由業(yè)主共同決定；未成立業(yè)主大會(huì)的，由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)組織業(yè)主續(xù)籌、補(bǔ)建。
業(yè)主未按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主共同決定續(xù)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主委員會(huì)催告。
所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者受其委托的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促、指導(dǎo)建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金續(xù)籌、補(bǔ)建工作。業(yè)主有權(quán)向住宅專項(xiàng)維修資金代管部門查詢住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用以及賬面余額情況。
第三十八條【維修資金應(yīng)急使用】 物業(yè)保修期限屆滿后，發(fā)生下列危及安全情形之一，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府現(xiàn)場(chǎng)勘查、認(rèn)定需要立即使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的，報(bào)維修資金監(jiān)管部門審核后，可以直接申請(qǐng)使用：
（一）電梯故障危及人身安全或者存在安全隱患經(jīng)電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)確認(rèn)的；
（二）消防設(shè)施損壞嚴(yán)重，消防管理部門要求對(duì)消防設(shè)施維修、更新或者改造的；
（三）公共護(hù)（圍）欄破損嚴(yán)重，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；
（四）樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的；
（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的；
（六）其他危及房屋安全的情形。
發(fā)生前款規(guī)定的緊急情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)先行采取應(yīng)急防范措施，應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)過審計(jì)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用總額以及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第五章 監(jiān)督管理
第三十九條【信用管理】 市、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息征集和誠(chéng)信檔案管理，會(huì)同相關(guān)部門建立完善統(tǒng)一的物業(yè)管理信用評(píng)價(jià)機(jī)制和守信激勵(lì)、失信懲戒制度，依法在前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、政府采購、日常監(jiān)督管理、表彰獎(jiǎng)勵(lì)等方面應(yīng)用信用信息。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的征集和核查工作。
第四十條【服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)】 市、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主或者第三方機(jī)構(gòu)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行滿意度測(cè)評(píng)和服務(wù)質(zhì)量考核測(cè)評(píng)，測(cè)評(píng)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開。
測(cè)評(píng)不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照要求限期整改，對(duì)整改不達(dá)要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可由業(yè)主大會(huì)共同決定啟動(dòng)退出機(jī)制。
第四十一條【綜合執(zhí)法】 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立由住建、城市管理、公安、市場(chǎng)監(jiān)管、消防救援等部門和機(jī)構(gòu)為主體的綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)工作機(jī)制和違法行為投訴登記制度，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)執(zhí)法聯(lián)動(dòng)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示執(zhí)法責(zé)任單位相關(guān)聯(lián)系信息，依法查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第四十二條【投訴舉報(bào)】 市、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)投訴、舉報(bào)受理處置機(jī)制，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中的投訴、舉報(bào)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人、舉報(bào)人；屬于其他部門和單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門和單位并告知投訴人、舉報(bào)人。
業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)予以配合和協(xié)助，不得拒絕或者阻礙監(jiān)督檢查人員依法開展工作。
第四十三條【糾紛調(diào)解】 市、縣（區(qū)）、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及相關(guān)企事業(yè)單位共同參與的議事協(xié)商機(jī)制，建立健全人民調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等相銜接的物業(yè)管理活動(dòng)糾紛多元調(diào)處、化解機(jī)制，加強(qiáng)糾紛源頭治理。
發(fā)生物業(yè)管理爭(zhēng)議后，當(dāng)事人雙方可以通過自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向基層人民調(diào)解委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)調(diào)解，也可以直接提起訴訟或者依法申請(qǐng)仲裁。
鼓勵(lì)社會(huì)工作者、人民調(diào)解員、專業(yè)人士、物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織以及退休老黨員、老干部、老職工等參加物業(yè)管理糾紛調(diào)解。
第六章 法律責(zé)任
第四十四條 【法律責(zé)任銜接】 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，依照其規(guī)定處罰。
本條例規(guī)定的行政處罰，實(shí)行綜合行政執(zhí)法的，依法由綜合執(zhí)法部門實(shí)施；其他的依法由有關(guān)部門實(shí)施。
第四十五條【法律責(zé)任】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者有關(guān)部門予以處罰：
（一）違反本條例第二十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人未按時(shí)報(bào)到的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；
（二）違反本條例第二十一條規(guī)定，未按照規(guī)定如實(shí)公開并及時(shí)更新有關(guān)信息的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由城市管理綜合執(zhí)法部門處一千元以上五千元以下罰款；
（三）違反本條例第二十四條第一款第（四）項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由城市管理綜合執(zhí)法部門處二千元以上一萬元以下罰款。
第四十六條【法律責(zé)任】 違反本條例第三十四條規(guī)定，不按照規(guī)定停放機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車，或者占用公共區(qū)域長(zhǎng)期停放車輛，影響道路通行安全的，由公安部門依法查處；違反消防安全管理規(guī)定為電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車充電的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令改正，處警告或者五十元以上二百元以下罰款。
第七章 附 則
第四十七條 【自行管理】 業(yè)主經(jīng)依法表決同意的，可以實(shí)行自行管理，由全體業(yè)主依法決定共同事項(xiàng)，也可以在業(yè)主中推選執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)召集業(yè)主決定共同事項(xiàng)。所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)等相關(guān)部門、組織應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)和監(jiān)督。
全體業(yè)主或者執(zhí)行機(jī)構(gòu)可以參照本條例依法決定共同事項(xiàng)和實(shí)施物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)對(duì)自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、期限，執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人等內(nèi)容作出約定并公示。
業(yè)主自行管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防、安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理維修和養(yǎng)護(hù)。
第四十八條【參照適用】?物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外的其他管理人接受業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)委托管理住宅物業(yè)的，適用本條例有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定。
非住宅物業(yè)的管理參照本條例執(zhí)行。
來源： 淮北市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
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