第四代住宅？

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先看下這張圖片，整棟樓都是這般郁郁蔥蔥、生機(jī)盎然的立面，關(guān)注過(guò)這種產(chǎn)品的朋友大概已經(jīng)心下了然，沒(méi)錯(cuò)，這就是最近越來(lái)越高頻出現(xiàn)的四代宅，全稱“第四代住宅”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是把庭院融入高層建筑設(shè)計(jì)，讓每層住戶都能擁有公共院落和獨(dú)立花園，甚至空中停車，咱淮北東部新城的一家樓盤馬上也會(huì)有這種產(chǎn)品落地。這種產(chǎn)品最早是在2020年開始火的，但就像所有熱點(diǎn)一樣，火過(guò)一陣后它就又銷聲匿跡，直到今年，在全國(guó)許多城市，我們看到四代宅產(chǎn)品又重新回歸市場(chǎng)，而且沖得很猛，這背后發(fā)生了什么？昨天在和重慶的一個(gè)同行聊天，她說(shuō)單重慶一市今年就將有10多個(gè)四代住宅密集入市，其他像福州、西安等地這種產(chǎn)品更多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年3月，全國(guó)已有24個(gè)省份試點(diǎn)上線第四代住宅，相當(dāng)于全國(guó)超70%的省份已在落地推進(jìn)第四代住宅，四代宅全面爆發(fā)的背后，到底發(fā)生了什么？我認(rèn)為最重要的是政策端的放松和利好。相比于普通住宅，四代宅最直觀的一個(gè)變化，就是多出了一大塊陽(yáng)臺(tái)面積，而在地塊容積率一定的情況下，陽(yáng)臺(tái)面積的增加必然帶來(lái)其他房間面積的縮小，因此，對(duì)陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算限制的放寬，就是一個(gè)重大利好。非一線城市會(huì)更寬松一些，表示陽(yáng)臺(tái)的面積只要不超過(guò)套內(nèi)建筑面積的20%，就可以按照一半面積來(lái)計(jì)算。這怎么就算是利好了呢？這是因?yàn)樵谶^(guò)去，各地規(guī)劃部門對(duì)于面積計(jì)算都是“斤斤計(jì)較”的，同樣是算一半面積，得滿足陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深在1.8米以下、面積不超過(guò)8平方米的條件，而放寬陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算限制，意味著在套內(nèi)面積不變的情況下，可以擁有更大的陽(yáng)臺(tái)。甚至在蘇州、重慶等不少城市，則做的更極致：在滿足一定條件的情況下，套內(nèi)空中花園、公共綠化平臺(tái)可不納入容積率。在這一系列政策利好下，套內(nèi)面積增加，公攤面積降低，不僅拯救了得房率，還讓它一躍成為四代宅的亮點(diǎn)，出現(xiàn)得房率100%、甚至超100%的案例。而事實(shí)證明，四代宅產(chǎn)品賣得的確實(shí)好，包括咱淮北的這個(gè)四代住宅項(xiàng)目，只要成本控制得當(dāng)，一定會(huì)賣的極好。不過(guò)這個(gè)產(chǎn)品的諸多優(yōu)勢(shì)背后，也藏著不少問(wèn)題。四代宅的超大陽(yáng)臺(tái)的確能夠豐富居住生活場(chǎng)景，讓住戶有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)“圍爐煮茶”“私家園林”的夢(mèng)想，現(xiàn)在就有不少四代宅的業(yè)主，熱情地在社交平臺(tái)上分享自家的空中花園。住在四代宅，足不出戶就可以親近大自然，還能聯(lián)絡(luò)鄰里感情，即便不熱衷于園藝，大陽(yáng)臺(tái)帶來(lái)的晾曬方便，也是四代宅實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)勢(shì)。但美好的生活場(chǎng)景一旦落到現(xiàn)實(shí)，往往會(huì)生出不少隱形的問(wèn)題和成本，物業(yè)費(fèi)貴、維護(hù)成本高是四代宅這類產(chǎn)品的通病。郁郁蔥蔥的花園的確十分自然主義，而“自然主義”還有一個(gè)低情商說(shuō)法：蟲子多。另外，大陽(yáng)臺(tái)在為業(yè)主提供靈活布置空間的同時(shí)，意味著未來(lái)的住宅立面將會(huì)是個(gè)性化的，就像這樣，還有不少業(yè)主會(huì)選擇把陽(yáng)臺(tái)封起來(lái)。最后，花園的露天屬性還帶來(lái)了一定的隱私問(wèn)題，你如何布置庭院、在院子里做什么，都會(huì)被鄰居盡收眼底……總的來(lái)說(shuō)，四代宅的大陽(yáng)臺(tái)的確擴(kuò)展了居住空間，豐富了生活場(chǎng)景，但于此同時(shí)，還要考慮清楚自己是否能夠接受，隨著開敞、自然屬性而來(lái)的一系列維護(hù)、蚊蟲、隱私等問(wèn)題。另外，若想實(shí)現(xiàn)真正的生活品質(zhì)，還得做好花錢或者花時(shí)間的準(zhǔn)備。

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