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買房有可能是大部分人一生中比較重要的一次商業(yè)行為了，而買房遇到的風(fēng)險(xiǎn)也是非常復(fù)雜而且棘手的。在當(dāng)下的很多城市，對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，除了錢你什么依仗都沒(méi)有，而一旦交了錢，可能連話語(yǔ)權(quán)也沒(méi)有了。因此，在買房之前，一定要注意這些問(wèn)題！畢竟，順順利利買個(gè)房子的經(jīng)歷總是相似的，磕磕絆絆的不幸經(jīng)歷卻有各種各樣的變種。
一、定金引起的合同糾紛問(wèn)題 交認(rèn)購(gòu)定金的時(shí)候，認(rèn)購(gòu)書上對(duì)房屋位置、面積、價(jià)款、簽訂商品房買賣合同的時(shí)限等都進(jìn)行了約定。有這樣的情況，再去售樓處簽合同時(shí)，一定要小心開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議中，額外添加的不公平的內(nèi)容，常見(jiàn)的就是逾期交房、逾期辦證免責(zé)以及無(wú)法辦理按揭款就得三天內(nèi)拿現(xiàn)金補(bǔ)上！ 事實(shí)上國(guó)家規(guī)定，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還準(zhǔn)業(yè)主。 二、房屋質(zhì)量問(wèn)題 常見(jiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題有：樓體不穩(wěn)定；墻體裂縫及樓板裂縫；屋面滲漏，廚房、衛(wèi)生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見(jiàn)于各種管線與樓板接合處；墻體空，墻皮脫落；隔音、隔熱效果差；門、窗密閉性差、變形；水、電、暖、氣的設(shè)計(jì)位置不合理；公用設(shè)施設(shè)計(jì)不合理，質(zhì)量不過(guò)關(guān)。如樓梯間位置不方便，樓梯寬度過(guò)小，電梯運(yùn)行質(zhì)量不穩(wěn)定等等。 找個(gè)房屋質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)一下房屋問(wèn)題，找出問(wèn)題的原因，拍照記錄，保存證據(jù)。若合同中沒(méi)有明確約定，經(jīng)檢驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，業(yè)主有權(quán)退房。畢竟集體的力量要大于個(gè)人，建議把諸多房子有問(wèn)題的業(yè)主聯(lián)系起來(lái)，把全部問(wèn)題集中反應(yīng)。 三、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題 正常的土地使用期限是70年，但拆遷、工期等原因，業(yè)主所擁有的產(chǎn)權(quán)會(huì)受到影響，也有可能是，地區(qū)規(guī)劃一直在變更，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商拿了地以后不能立即開(kāi)發(fā)銷售；還有一些開(kāi)發(fā)商則存在攥著地或者盤不肯出售的現(xiàn)象，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)縮水。所以，看到＂價(jià)廉物美＂的項(xiàng)目，要將年限損失折算進(jìn)行考量，不要＂撿便宜＂買了縮水的樓盤。 四、面積縮水問(wèn)題 知道什么叫＂縮水陷阱＂嗎？＂縮水＂了，買的房就可能不劃算了。開(kāi)發(fā)商常干的事情就是在實(shí)際面積核算中，增加你的公攤面積，讓套內(nèi)建筑面積縮水，房子的總面積增加且增加的幅度往往不突破3％。 而根據(jù)國(guó)家規(guī)定，房屋建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的從約定，無(wú)約定的誤差比例在3％以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，歸屬權(quán)歸你。在收房的時(shí)候，可以向開(kāi)發(fā)商要一份《商品房面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》，如果對(duì)面積有異議，可以叫相關(guān)測(cè)繪單位對(duì)面積重測(cè)。 五、交房延期問(wèn)題 “開(kāi)發(fā)商在之前沒(méi)有任何的通知和解釋，而在交房日子突然說(shuō)交不了”，明明可以開(kāi)始裝修早點(diǎn)住新家，還要在外面繼續(xù)租房，而且談好的裝修施工隊(duì)也要延期！ 發(fā)生這種情況，還不能馬上解除合同，兩方可以約談一致，設(shè)定一個(gè)寬限的日期，讓開(kāi)發(fā)商在寬限日期內(nèi)履行合同。但開(kāi)發(fā)商在寬限日期內(nèi)還是不能交房，這時(shí)候業(yè)主有權(quán)解除合同，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。違約金按購(gòu)房者已交付的購(gòu)房款從合同規(guī)定的交房期限到實(shí)際交房日期所發(fā)生的利息計(jì)算。違約金一般按所交購(gòu)房款的一定比例計(jì)算，但一般不能超過(guò)所交房款的20％。 六、私改規(guī)劃問(wèn)題 開(kāi)發(fā)商在建設(shè)項(xiàng)目的過(guò)程中，更改規(guī)劃，如小區(qū)綠化變更、原有的沿街會(huì)所和物管用房變成了商鋪、承諾的幼兒園沒(méi)有等等。實(shí)際交房與效果圖、平面圖、沙盤圖規(guī)劃和實(shí)際出入較大。 小區(qū)存在規(guī)劃變更的問(wèn)題，首先應(yīng)掌握一些基本證據(jù)，了解小區(qū)的規(guī)劃情況、竣工情況等等，看是否有合法的變更理由?；咀C據(jù)證實(shí)后可通過(guò)訴訟手段追究開(kāi)發(fā)商和相關(guān)主管部門的責(zé)任。在沒(méi)有給開(kāi)發(fā)商施加足夠壓力的情況下，開(kāi)發(fā)商是不會(huì)有誠(chéng)意來(lái)談判的。 買房前，大家一定要好好做足功課。盡量選擇有實(shí)力、有口碑的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，查看“五證三書”，了解業(yè)主的主要權(quán)利和義務(wù)，理性的比較分析作切合實(shí)際的消費(fèi)。還有一個(gè)好辦法就是，買房時(shí)，可以請(qǐng)專業(yè)人士陪同，這樣在看房或者簽訂合同時(shí)，不會(huì)輕易上當(dāng)受騙！
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