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可以說現(xiàn)在所有的房地產(chǎn)商都是這么做的。
這都是地產(chǎn)商玩拆東墻補(bǔ)西墻的游戲的錯(cuò)，十個(gè)杯子五個(gè)蓋甚至只有三個(gè)蓋，違規(guī)挪用資金，無限的放大杠桿，賺了錢是自己的，龐氏騙局玩不轉(zhuǎn)了就讓銀行甚至全民買單。銀行也是幫兇，要追責(zé)得找地產(chǎn)商和銀行
把地盤下來后房子還沒造就開始預(yù)售，售完了造房子是持續(xù)性的用錢，相當(dāng)于項(xiàng)目來說用不了多少錢，開發(fā)商就拿大部分的錢去圈新的地并且繼續(xù)預(yù)售。如此往復(fù)，只需要一塊地的啟動(dòng)資金，就可以圈下大量政府土地，并且掌握大量資金。
客戶的錢去哪了？都拿去圈新的地了。圈下來新的地銷售不出去，就沒錢造之前的房子。
那房子賣出去了就有錢造之前的房子么？不會(huì)的，開發(fā)商只會(huì)拿出足夠造房子的錢，剩下的去圈新的地。
就像賣包子的把錢收了，但是先去開分店不做包子。分店還沒開起來資金斷了，噶，你的包子也沒了。
開發(fā)商貸款拿的地，又用地作抵押去銀行貸款造樓，房子還沒造好，政府已經(jīng)批預(yù)售證開始賣了，房地產(chǎn)景氣的時(shí)候，只要膽子大，可以做到零成本拿地蓋樓賣樓，一切都是提前透支，怎么會(huì)不出問題？
一個(gè)老銀行客戶經(jīng)理講：按揭貸款以前都是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在手續(xù)完備的情況下，按揭份額給誰不給誰是由開發(fā)商說了算的。如果你是開發(fā)項(xiàng)目上的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，你會(huì)把單子給一個(gè)監(jiān)管嚴(yán)格的銀行嗎。換句話說，放松監(jiān)管是銀行的營(yíng)銷手段。
期房銷售制度就是一個(gè)包庇房地產(chǎn)商，包庇銀行，坑害老百姓，欺壓老百姓的錯(cuò)誤制度。是二十年前學(xué)香港，腐敗官員勾結(jié)房地產(chǎn)奸商搞出來的一個(gè)包庇房地產(chǎn)商和銀行，損失購(gòu)房者利益的制度。
爛尾樓問題的根源就是期房銷售制度。期房銷售制度把所有風(fēng)險(xiǎn)給了購(gòu)房業(yè)主，房地產(chǎn)商和銀行卻不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。
如果是現(xiàn)房銷售制度，樓盤爛尾，房地產(chǎn)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，房子沒有建好，不能賣，樓盤爛尾跟老百姓無關(guān)，老百姓沒有損失。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，繼續(xù)搞期房銷售制度，會(huì)有越來越多樓盤爛尾，會(huì)坑害更多的購(gòu)房者，會(huì)引起大量購(gòu)房者對(duì)政府強(qiáng)烈不滿，很多家庭是掏空六個(gè)錢包買房子的，甚至傾家蕩產(chǎn)買房子的，房子是這些家庭的命根子，樓盤爛尾了，老百姓情緒很大的，民怨很大的，這樣下去是非常危險(xiǎn)的。
有幾個(gè)愿意自己辛辛苦苦攢下來的買房錢，然后被開發(fā)商拿去填別的窟窿，最后開發(fā)商涼涼了，自己的房子也成了爛尾樓了，而且如果說房子爛尾了，這個(gè)預(yù)售款里面還有錢的話，地方上隨便再找一個(gè)包工頭來，都能這個(gè)房子給修起來，但是要是新房預(yù)售款被挪用了，賬戶成空的了，那么就涼涼了，這個(gè)修房子錢又得大家重新掏，但是大家買房前就已經(jīng)把房子的錢都給完了，現(xiàn)在又要讓你再掏，你愿意嗎？但你不掏的話，開發(fā)商已經(jīng)把錢挪用了，地方上又不墊錢，或者只墊一點(diǎn)，根本不夠修房，那你怎么辦？為了要房子，還不是只能加錢修。
這里面最悲催的就是北京那一片買某豪宅項(xiàng)目的業(yè)主了，他們是買了爛尾豪宅，然后等房子爛尾了，才發(fā)現(xiàn)預(yù)售款賬戶都空了，結(jié)果業(yè)主又自發(fā)的湊了修房的錢，又存在了監(jiān)管賬戶里面，結(jié)果又被挪用了，大家說這多悲催。
美國(guó)對(duì)于期房的審查和管控很嚴(yán)格，很少出現(xiàn)爛尾，因?yàn)槊绹?guó)法律要求任何期房在未交付業(yè)主的情況下是不允許開發(fā)商拿到錢的，錢都政府監(jiān)管的第三方賬戶里面，工程完工多少，按照工程額向三方賬戶申請(qǐng)款項(xiàng)，直至工程完工交付業(yè)主，開發(fā)商才能拿到錢，從根本上就杜絕了卷錢跑路和拆東墻補(bǔ)西墻的問題，多數(shù)爛尾工程是因?yàn)楣て谕咸L(zhǎng)，或者其他因素，導(dǎo)致房子無法交付，在這個(gè)過程中大多數(shù)銀行早就能看出問題了，他們會(huì)直接把這些貸款買房的人的貸款合同打包成理財(cái)產(chǎn)品，然后賣出去，根本不會(huì)爛在自己手里，這就是美國(guó)人最喜歡的資產(chǎn)證券化，讓整個(gè)社會(huì)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
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